【案情回顾】 

2016年12月，赵某将自己的一套两居室住房以每年三万元的价格租给了张某，合同约定租期两年，自2016年12月15日至2018年12月14日，并约定张某可以转租。2018年初，张某为与李某签订转租合同，将其中一间卧室以每年一万元的价格转租给了李某，约定租期两年。2018年12月14日，赵某根据租房协议，要求收回房屋，得知张某将房屋部分转租给了李某，且转租期限超出原租房协议一年多，赵某要求张某和李某立即腾房，但是李某以租期未到拒不腾房，无奈之下，赵某将李某起诉至法院。 

【律师解答】 

1、李某和张某之间的转租行为有效 

根据《合同法》第二百二十四条 规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”张某与赵某所签订的租房协议中约定，张某可以将房屋转租，所以张某将部分房屋转租给李某的行为有效。 

2、李某转租期限超过张某剩余租赁期限的部分无效 

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”虽然张某和李某的转租行为有效，但张某在转租时，其与赵某的租赁期限仅剩不到一年，张某和李某签订转租协议的期限不应超出原租赁协议的剩余租期，否则超出部分应属于无效，所以赵某可以起诉要求李某腾房。