【案情回顾】 

老张买了老李的房子，办完手续后，老李就出国了。老李之前拖欠物业费一直未缴纳，但其并未将此事告知老张。小区物业因找不到老李，所以向老张索要老李欠下的物业费，老张认为物业费是老李欠下的，与自己无关，拒绝缴纳。小区物业以老张不交物业费为由，对老张家停水停电。那么老张是否需要支付原房主欠下的物业费？小区物业可否以拒缴物业费为由，停水停电？ 

【律师解答】 

一、老张无须支付原房主老李欠下的物业费

根据《合同法》第8条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”合同是具有相对性的，合同的效力仅限于签订合同的当事人之间，合同的一方当事人只能向合同的的另一方当事人基于合同提出请求，而不能向与合同关系无关的第三人提出请求。原业主与物业公司的服务合同，只是约束他们两者，并没有涉及到新业主老张，所以老张没有义务支付原房主老李的物业费。所以小区物业只能向老李要求缴纳物业费欠款，无权向老张主张，除非在购房时老李明确表示由老张代缴欠下的物业费，并且老张同意缴纳。 

二、物业无权私自对老张停水停电 

依据前述的合同的相对性，签订供水、供电合同的双方是小区业主和供水、供电公司，并不是物业公司。只有当业主出现合同约定和国家规定的情形时，自来水公司或供电公司才有权停止供水、供电。而物业公司只是对供电供水设备进行维修，无权停止对业主的供水、供电。所以小区物业对老张家停水停电的行为是违法的，并且若给老张造成损失的话，老张可以物业公司追索赔偿。