业主、业主大会选聘物业公司之前，由开发商选聘前期物业公司，签订《前期物业服务合同》。如果业主对前期物业公司的服务不满，应当如何终止前期物业服务合同？

【律师解答】

1、业主大会或业委会选聘物业公司后，签订的《物业服务合同》生效，前期物业合同终止。

《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”

业委会成立后，可以选聘新的物业公司为小区提供物业服务。选聘物业公司应当由全体业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。

2、业委会未成立，或者业主大会不能依法选聘物业公司的，如何更换物业公司？

依据《秦皇岛市物业管理条例》第三十七条：“百分之十以上的已交付使用物业业主，对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。协商不成的，由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。评估结果在一年内有效，并向全体业主公布。 经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业，并向房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。”

所以，秦皇岛市区域内，百分之十以上的已交付使用物业业主可以要求第三方评估机构评估物业公司的履约情况，经评估不符合履约标准的，开发商应当要求物业公司整改或更换物业公司。