【案情回顾】

2017年10月张某将自有房屋出租给刘某，双方签订了租赁合同，租期2年，自2017年11月1日至2019年10月31日，租金每年2万元，按年支付，于每年度租期开始前10天交纳。2018年10月，刘某因资金短缺未按约定交纳第二年度租金，张某多次催缴未果。2019年元旦张某因要移居外地，决定把该租赁房屋出售，由于刘某拖欠租金，张某未通知刘某直接将房屋出售给孙某，并办理了过户手续。刘某得知后向张某主张优先购买权，张某认为因刘某拖欠租金已丧失了优先购买权，那么，拖欠租金的承租人是否还享有优先购买权呢？

【律师解答】

1、拖欠租金并不影响承租人的法定优先购买权。

根据《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”上述案例中，刘某作为承租人，享有法定优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”可见，刘某虽然拖欠房屋租金，但是并不属于上述限制优先购买权的情形，所以刘某依然享有优先购买权。

2、承租人刘某可以要求出租人张某承担赔偿责任。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”张某在将房出售前并未通知刘某，是对刘某优先购买权的侵害，刘某如主张张某与孙某签订的房屋买卖合同无效，将不能得到法院支持，但是刘某可以要求张某承担赔偿责任。