【案例回顾】   

2018年下半年，李某想出售自己位于某小区的一套房屋，于是在多家房屋中介公司挂出售房信息。2018年10月22日，陶某的爱人在A中介看到该房屋销售信息，觉得比较合适，就随A中介工作人员实地查看了该房屋；11月5日，陶某又在B中介公司看到该房源，B公司人员又带陶某看了该房屋，并于同日与陶某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》中约定，陶某在验看过该房屋后六个月内，陶某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某有关联的人，利用B公司提供的信息、机会等条件但未通过B公司而与房屋出卖方达成交易的，陶某应按照与出卖方就该房屋实际成交价的 1%，向B公司支付违约金。 

针对该房屋，B公司报价155万元，A公司报价145万元，为促成交易，A公司还积极在买卖双方间协调价格。11月30日，在A公司居间下，陶某与李某签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某向A公司支付佣金 1.38万元。 

B公司得知情况后，将陶某起诉到法院，认为陶某利用B公司提供的房源信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某按约支付违约金 1.55 万元。 

【作者解答】  

在房屋买卖居间合同中常有禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。 

本案中的B公司要求陶某支付违约金，依据的正是其与陶某签订的《房地产求购确认书》中禁止“跳单”的条款。分析本案的前提要先判定该条款是否有效，虽然该条款形式上属于格式条款，但是并没有免除己方责任、加重对方责任或者排除对方主要权利，且不存在法定无效的其他情形，所以该条款有效。 

从专业角度分析本案的争议点，根据该条约定，衡量陶某是否“跳单”违约的关键，是看陶某是否利用了B公司提供的房源机会、信息等条件。如果陶某并未利用B公司提供的机会和信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则陶某有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同，不能武断地认为只要陶某没有通过B公司与李某订立商品房买卖合同，就构成利用B公司提供的信息机会，从而构成“跳单”违约。本案中，原产权人李某通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某并没有利用B公司的信息，因此不构成违约，不需要向B公司承担违约金。