【案例回顾】

李某欲转卖自己的一套房子，赵某知道后向李某表示自己想要购买该房屋，李某遂于2017年6月29日与赵某签订了房屋买卖合同，约定赵某先支付50%的房款，剩余房款于2017年10月15日结清，并约定在赵某付清全部房款后办理过户登记。2017年8月1日李某因意外去世，其子小李作为唯一继承人继承了该房屋。小李不知其父李某已和赵某签订了房屋买卖合同，于2017年9月又将该房屋卖给了韩某，并办理了过户登记手续。后赵某准备支付剩余房款时发现了此事，赵某想知道小李与韩某的买卖合同是否有效，该房屋到底归谁所有？该如何维护自己的权益？

【作者解答】

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，小李与韩某均不知该房屋已被李某卖给赵某，因此两人不存在恶意串通，也不存在上述规定的其他法定无效的情形，所以二人签订的房屋买卖合同有效。

根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知中关于一房数卖的合同履行问题的规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”在本案中，韩某已经办理了房屋所有权转移登记手续，而赵某仅与李某签订了房屋买卖合同、交纳了部分房款，根据规定该房屋应由韩某取得。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”本案中小李作为李某的继承人，应当在继承范围内履行债务，因此本案中赵某可以通过向法院起诉，追究小李的违约责任来维护自己的合法权益。