【案情回顾】小丽租的房屋还有半年到期，房东通知她到期后退房，房屋要另行出租给其他人。小丽已经在这儿经营10年，不想退房，但房东说已经找好下家，到期后小丽必须搬走。小丽认为到期后应该继续出租给自己，但房东说租赁合同里没有约定到期后小丽有优先承租的权利，所以到期后房东有权收回房屋另租给别人。房东的说法有道理吗？

【律师解答】

1、《民法典》第七百三十四条第二款“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”这是优先承租权的法律依据。优先承租权是指在租赁期限届满之后，出租人未与承租人续租，却与第三人签订了租赁合同，那么在相同的条件下，承租人可以直接与出租人成立一个相同的租赁合同，要求出租人直接将房子继续出租给自己。

2、《民法典》于2021年1月1日实施，优先承租权的规定是在原《合同法》的基础上新增加的内容，在《民法典》实施前，优先承租权需要双方在《租赁合同》中约定。小丽与房东在10年前签定《租赁合同》，《民法典》尚未实施，但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十一条明确规定，租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典关于“优先承租权”规定的，应予以支持。所以，小丽可以在同等条件下向房东主张优先承租房屋。

【法律知识拓展——法律的溯及力】

一般情况下，新的法律只对其施行后的法律事实产生约束力，对施行前的法律事实无溯及力，这就是“法不溯及既往”原则。但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外，这就是“有利溯及”。另外，一般新增的规定有溯及既往的效力，但如果适用新增规定，明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务、背离当事人合理预期的，则不能溯及适用。